Schilderwerk bij een vereniging van eigenaars

Landelijk woont ruim een derde van de Nederlanders in een gebouw met meerdere woningen. Voor die bewoners geldt een ander regime dan voor eigenaren van een grondgebonden woning: het onderhoud van de buitenzijde is een gezamenlijke aangelegenheid met eigen besluitvorming en eigen financiering.

Wat gemeenschappelijk is en wat niet

De splitsingsakte bepaalt de grens. In de meeste aktes zijn gemeenschappelijk: de gevels, het dak, de fundering, de galerijen en trappenhuizen, de balkonconstructie en de buitenkozijnen met het glas. Privé zijn: alles binnen de woning, dus wanden, plafonds, binnendeuren, de binnenzijde van de kozijnen en de vloerafwerking.

Dat betekent in de praktijk dat een appartementseigenaar zijn eigen buitenkozijnen niet zomaar kan laten schilderen. Wie dat toch doet, loopt het risico dat de VvE het laat terugdraaien of dat het bij de volgende gezamenlijke ronde alsnog wordt meegenomen zonder verrekening. Kijk dus eerst in de akte en het huishoudelijk reglement, of vraag het na bij het bestuur.

Het meerjarenonderhoudsplan

Een VvE hoort een meerjarenonderhoudsplan te hebben: een overzicht van alle onderhoudsposten voor de komende jaren, met verwachte kosten en het jaar van uitvoering. Schilderwerk staat daar als terugkerende post in, doorgaans met een cyclus van vijf tot acht jaar afhankelijk van de ligging en het type gevel.

Op basis van dat plan wordt jaarlijks gereserveerd. Een VvE die te weinig reserveert, komt op het moment van uitvoering voor een eenmalige bijdrage te staan, en dat is precies de situatie waarin er wordt bezuinigd op voorbereiding. Dat is de duurste vorm van besparing: het werk gaat korter mee en de volgende ronde wordt duurder.

Wat een VvE vraagt bij een offerte

1. Uitsplitsing per bouwdeel. Kozijnen, galerijhekken, entree, bergingsdeuren en betonranden apart, zodat onderdelen kunnen worden gefaseerd.
2. Het verfsysteem per bouwdeel, met merk, type en aantal lagen.
3. De post houtherstel met eenheidsprijs en stelpost.
4. Steiger of hoogwerker apart benoemd, met de standtijd.
5. De planning en de communicatie met bewoners: wanneer welke gevel aan de beurt is en wanneer ramen gesloten moeten blijven.
6. De garantie op papier, met een omschrijving van wat eronder valt.

Communicatie met bewoners

Bij een complex is de organisatie vaak lastiger dan het schilderwerk. Bewoners moeten weten wanneer er langs hun raam gewerkt wordt, wanneer het balkon niet gebruikt kan worden en wanneer er geen was buiten kan hangen. Een steiger langs de gevel raakt bovendien de privacy en de inbraakgevoeligheid; dat vraagt om afspraken over afsluiting buiten werktijd.

Een goed lopend project heeft één aanspreekpunt bij de VvE en één bij de uitvoerder, en een schriftelijke planning die minstens een week vooruit bekend is. Dat kost niets extra en voorkomt het merendeel van de klachten.

Galerijen, balkons en hekwerk

Bij galerijflats zijn de hekwerken en de betonranden vaak de onderdelen die het snelst achteruitgaan. Metalen hekwerk vraagt om roestbehandeling voordat er wordt geschilderd; verf over roest is uitstel en geen herstel. Bij betonranden met zichtbare roestsporen van de wapening hoort een betonreparatiespecialist te kijken voordat er geschilderd wordt, want dat is een constructief punt en geen cosmetisch punt.